Aktuelle Preisentwicklungen im Bereich der Nebenkosten, speziell im Energiesektor, lassen böses Ahnen. Wird nicht rechtzeitig reagiert, werden die Vorausszahlungen bei der nächsten Abrechnung nicht reichen. Hohe Nachforderungen können die Folge sein, die Mieter aber auch Vermieter schwer belasten. Welche Möglichkeiten hat der Gesetzgeber vorgesehen, um diesem Dilemma aus dem Weg zu gehen?
Zunächst ist im § 556 BGB geregelt, dass Vermieter und Mieter zusätzlich zur Kaltmiete auch Nebenkosten im Mietvertrag vereinbaren können und dafür Vorauszahlungen zu leisten sind. Dabei dürfen Vorauszahlungen „nur in angemessener Höhe vereinbart werden“ (BGB 556 Absatz 2). Erweist sich die Höhe der angesetzten Vorauszahlung im Nachhinein als zu niedrig oder zu hoch, kann laut BGB § 560 Absatz 4 „jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen“.
Zu beachten ist hierbei, dass die Erklärung nur wirksam ist, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.
Der BGH hat in einem Urteil vom 28.09.2011 (VIII ZR 294/10) dazu klargestellt, dass die letzte Betriebskostenabrechnung Grundlage für eine Anpassung von Vorauszahlungen ist. Dies hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer - bereits eingetretener oder noch eintretender - Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen "abstrakten" Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten.
Im Bereich von Erdgas oder Fernwärme haben viele Eigentümer aktualisierte Preise für die kommenden Monate bereits erhalten, die als Basis für eine entsprechende Mieterinformation verwendet werden können.
Bei neuen Mietern, für die keine Vorjahresabrechnung existiert, ist eine Erhöhung von Vorauszahlungen nach BGB § 556 nicht möglich. Hier bleibt nur der Weg der einvernehmlichen Vereinbarung - nach derzeitiger Rechtslage ist ein juritisches Durchsetzen des Erhöhungsverlangens in diesem Fall nicht möglich.